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贵阳模式调查：超级大盘“造城”
发布时间：2013年01月08日-
2012年，多个体量超百万平方米的楼盘在贵阳市出现。
这些楼盘显著的特点是：在土地整理阶段便先期介入，地产企业完成诸如征地、拆迁、市政基础设施等本该政府财政出资的建设项目，此后再经过“招拍挂”阶段取得二级开发资格。
这种被称为“政府出规划，企业出资金”的操作模式，令常住人口规模仅439万的贵阳市，上述已规划和在建的超过200万平方米的楼盘超过 10个，全部建成后，其规划居住人口将接近110万人。
贵阳的这种模式是西部城市推进城镇化的一个缩影。它的隐忧在于，是否会出现楼市供、需失衡，甚至重蹈鄂尔多斯(行情 股吧 买卖点)覆辙？
开发商深度“造城”
“我们不是修楼，而是造城”。
贵州宏立城集团(下简称“宏立城”)营销部一名负责人指着挂在办公室墙上的一张贵阳市地图，对本报记者说。
在这张地图上，宏立城旗下的地产项目“花果园”用红色图案标示起来，它靠近贵阳市西一环，占地6000余亩，其中建筑面积达到1830万平方米，配有260栋超30层高层住宅，以及学校、医院、商业等项目，规划居住35万人口数量——这一数字，甚至超过了贵阳市花溪区32.96万的常住人口数量。
“我们先期帮助贵阳市政府解决了彭家湾片区和五里冲片区的拆迁问题，并修建了道路，规划了商业，甚至在我们的项目中，还包括八所中小学，总投资达到900亿元”，上述人士表示，“正如我们项目的广告语所说，我们是在‘建设城市繁华’，而修建住宅仅仅是其中一部分”。
事实上，在贵阳，类似花果园项目的超级大盘并不罕见。在贵阳市城北，另一个体量巨大的项目中天未来方舟在此鼎立，整体占地达到9.53平方公里，其中建设用地接近5600亩，总建筑体量720万平方米，除了500万平方米住宅外，还配有一座规模堪比东部华侨城的主题公园，计划投资规模达到600亿元。
对于贵阳超级大盘的出现，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“贵阳超级大盘主要原因是城市规划与土地规划调整的结果，但是不排除地方政府因无力承担旧城改造与城镇化的推进的工作，必须靠借助外来资金与技术，利用社会与民间资本去完成。”
数据显示，2011年，贵阳市财政纯收入为401.36亿元，仅仅是成都市的同期财政收入的四分之一，上海市的八分之一。
城镇化之策
事实上，贵阳市政府在依靠地产企业“造城”的背后，除了资金缺乏，更深层次的原因是，整个贵州省对于发展城镇化的迫切要求。
以高原山地居多的贵州省，由于工业发展缓慢、建设用地指标稀少等要素制约，数十年来，城镇化发展一直相对滞后，并呈现出“城市数量少，规模等级低，城镇化容纳空间小”等特点。
根据贵州省2010年第六次人口普查数据显示，该省城镇化率为33.81%，而**同期的城镇化率为49.68%。
而根据《贵州省城镇化体系规划(2011-2030年)》，到“十二五”期末，贵州的城镇化率要达到41%，而2020年城镇化率达到50%。
贵州省社科院区域经济研究所所长黄勇认为，作为省会城市的贵阳，其城镇化兼具了数个功能：即改造城中村，疏散中心城镇的人口密度，以及吸纳农村进城人口、消化工业化过程中聚集的外来人口，以及旅游人口落户的功能。
根据贵阳市的规划，贵阳核心区将拓展到近200平方公里，比原有老城区扩大近五倍，区域内人口超过200万。
但是在财政羸弱的情况下，贵阳市政府难以支付高昂的旧城拆迁以及市政基建费用，于是出现了政府联合地产企业推进旧城改造、新城建设的方式。
2009年，贵阳市共有17块地块打包出售，而体量1830万平方米的花果园棚户区改造项目，以及占地15000亩的未来方舟正是诞生于此时。
但随着贵阳市超级大盘的接连出现，贵阳和鄂尔多斯迅速联系在了一起。担忧者认为，贵阳楼市的供需平衡将很快被打破，出现类似鄂尔多斯一样的崩盘情况。
贵州社科院副院长宋明认为，城镇化进程所带来的刚性需求，以及工业化将带来大批的进城务工者，将支撑贵阳市的房价。
此外，作为省会城市，“贵阳是综合性城市，是贵州的政治、经济和文化中心，同时将会成为西部的交通枢纽。而鄂尔多斯是以煤炭和化工业为主，当这两者的价格出现下滑，自然不能支撑鄂尔多斯的经济。”
“如果六盘山这样的资源型城市突然修了这么多楼房，那么我们就可以担忧崩盘的危险，但贵阳却并不一样。” 黄勇表示。
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